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在我國，土地拍賣(mài)的辦理流程要分為一級土地市場(chǎng)和二級土地市場(chǎng)，其各自的辦理流程都各不相同，那它們各自土地拍賣(mài)的辦理程序及流程圖是怎樣的呢？除此之外，土地拍賣(mài)所批復文件、附件又有哪些呢？
（一）一級土地市場(chǎng)的土地使用權拍賣(mài)出讓
這里所指的一級土地市場(chǎng)與土地使用權招標所指相同，均指政府出讓經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目用地批租市場(chǎng)。
1、土地使用權拍賣(mài)的前期工作
①按照市和各鎮區土地利用總體規劃和年度用地計劃，由市局規劃科完成編寫(xiě)全市土地使用權拍賣(mài)的詳細年度計劃，計劃中列明每宗用地的具體位置、面積、用途、規劃要求等，并提前向社會(huì )公布；
②根據土地使用權拍賣(mài)年度計劃，各鎮區國土所負責組織拍賣(mài)土地報批具體資料；
③ 根據土地使用權拍賣(mài)年度計劃，由市局規劃科負責完成辦理拍賣(mài)土地的農地轉用手續；
④ 由市局用地科和各鎮區國土所完成征地手續；
⑤ 由市局用地科完成供地報批手續，編寫(xiě)土地使用權出讓合同文本；
⑥ 由市地產(chǎn)交易中心負責完成拍賣(mài)土地的拆遷及“三通一平”工作；（或由原土地使用者完成）
⑦ 市地產(chǎn)交易中心負責完成擬拍賣(mài)地塊的評估工作；
⑧ 市招標拍賣(mài)領(lǐng)導小組確定拍賣(mài)地塊的出讓底價(jià)。
2、土地使用權拍賣(mài)操作程序
市國土資源局委托市地產(chǎn)交易中心組織土地使用權拍賣(mài)工作。市地產(chǎn)交易中心根據拍賣(mài)年度計劃確定的時(shí)間，授權拍賣(mài)主持人在交易中心拍賣(mài)大廳主持拍賣(mài)。具體操作程序為：
①市地產(chǎn)交易中心在舉行拍賣(mài)會(huì )前30日向社會(huì )發(fā)出拍賣(mài)公告，拍賣(mài)公告在市報上發(fā)布或在交易大廳掛牌公告；
②競買(mǎi)者領(lǐng)取有關(guān)拍賣(mài)文件；
③競買(mǎi)者參加拍賣(mài)競投，應向市地產(chǎn)交易中心提出申請并繳交一定數額的保證金，認可資格；
④符合資格的競買(mǎi)者于拍賣(mài)前到市地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取競價(jià)標志牌，進(jìn)場(chǎng)就座；
⑤ 拍賣(mài)主持人按公告規定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣(mài)活動(dòng)。拍賣(mài)活動(dòng)遵循“公開(kāi)、公平、公正”的原則，自由競價(jià)，價(jià)高者得；
⑥ 競買(mǎi)者最后應價(jià)低于底價(jià)（保留價(jià)）時(shí)，主持人有權終止拍賣(mài)；
⑦ 競得人即時(shí)與市地產(chǎn)交易中心簽訂《拍賣(mài)成交確認書(shū)》。于拍賣(mài)日起3個(gè)工作日內向沒(méi)有競得人退還所收保證金本金；
3、使用權拍賣(mài)的后期工作
① 土地使用權拍賣(mài)舉行后3個(gè)工作日內，市地產(chǎn)交易中心將《拍賣(mài)成交確認書(shū)》附本及有資料，移交給市局用地科；
② 競得人持《拍賣(mài)成交確認書(shū)》，于拍賣(mài)后5個(gè)工作日內與市國土資源局簽訂土地使用權出讓合同，并由市國土資源局頒發(fā)《建設用地批準書(shū)》；
③ 競得人按出讓合同付清地價(jià)款及有關(guān)稅費后，憑批準文件到市國土資源局地籍科辦理土地登記手續。
（二）二級土地市場(chǎng)的土地使用權拍賣(mài)出讓
這里所指是原劃撥和出讓土地改用途和使用條件等用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目、土地使用權轉讓申請以拍賣(mài)方式進(jìn)行和經(jīng)法院判決需拍賣(mài)用于清償債務(wù)的土地使用權轉讓。
1、土地使用權拍賣(mài)的前期工作
① 符合城市規劃，并經(jīng)市規劃部門(mén)同意后，原土地使用者向市國土資源局申請將原經(jīng)批準劃撥或出讓土地改變土地用途和使用條件等用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目用地；
② 市地產(chǎn)交易中心窗口受理申請后，進(jìn)行初審；
③ 報市國土資源局審批；
④ 完成擬拍賣(mài)地塊的拆遷及“三通一平”工作。（由原土地使用者完成或由市土地開(kāi)發(fā)中心完成）；
⑤ 市地產(chǎn)交易中心負責完成擬拍賣(mài)地塊的評估工作；
⑥ 市地產(chǎn)交易中心會(huì )同委托人確定拍賣(mài)低價(jià)。
2、土地使用權拍賣(mài)操作程序
具體操作程序與一級土地市場(chǎng)的土地使用權拍賣(mài)程序相同（略）。
3、后期工作
① 土地使用權拍賣(mài)舉行后3個(gè)工作日內，市地產(chǎn)交易中心主持雙方簽訂《出讓合同》，將《拍賣(mài)成交確認書(shū)》附本及有關(guān)資料，移交給市局用地科，由用地科完善劃撥用地的補辦出讓手續和已出讓土地改變用途的變更手續；
② 競得人持《拍賣(mài)成交確認書(shū)》于拍賣(mài)后5個(gè)工作日內與市國土資源局簽訂土地使用權補辦手續出讓合同和改變用途的出讓合同，由市國土資源局頒發(fā)《建設用地批準書(shū)》;
③ 競得人按出讓合同或轉讓合同付清地價(jià)款及有關(guān)稅費后，憑批準文件和收費清單到市國土資源局地籍科辦理土地變更登記手續。
批復文件、附件
1、建設用地批準書(shū)；
2、出讓合同；
3、轉讓合同；
4、土地使用證。
收費項目
1、土地增值收益；
2、出讓金（轉讓除外）；
3、轉讓稅費（出讓除外）；
4、契稅；
5、管理費；
6、土地交易服務(wù)費；
7、土地評估費。
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